La compra de inmuebles mediante boleto de compraventa es una práctica habitual en el mercado inmobiliario argentino. Sin embargo, aunque ofrece ventajas importantes, también implica riesgos legales que deben ser evaluados con atención antes de avanzar en una operación.
Beneficios de comprar por boleto
Agilidad y rapidez en el cierre.
El boleto permite formalizar el acuerdo de manera inmediata. Resulta ideal cuando las partes necesitan fijar con urgencia el precio y las condiciones, evitando los tiempos administrativos y notariales que requiere la preparación de una escritura pública.
Menores costos iniciales.
En el momento de la firma, el comprador suele evitar el pago de honorarios de escritura, tasas registrales y ciertos impuestos que solo se abonan al escriturar. Esto permite destinar más capital al valor del inmueble o a reformas inmediatas.
Herramienta clave para preventas y pagos en cuotas.
Es el instrumento estándar para la compra de unidades “en pozo” o edificios en construcción. Permite ingresar a una inversión inmobiliaria financiando el pago durante la obra, algo que sería imposible mediante una escritura definitiva desde el inicio.
Desventajas y riesgos legales
Inexistencia de derecho real de dominio.
El principal riesgo es que el boleto no convierte técnicamente al comprador en dueño frente al Estado. Jurídicamente, sigue siendo un acreedor con derecho a exigir la entrega del inmueble. Hasta que no se firma la escritura, el propietario sigue siendo el vendedor.
Vulnerabilidad frente a acreedores del vendedor.
Si el vendedor tiene deudas, juicios laborales o problemas fiscales, sus acreedores pueden embargar la propiedad, incluso si ya fue pagada. Como el inmueble continúa a nombre del vendedor en el Registro, el boleto no siempre logra frenar un remate judicial.
Complicaciones por fallecimiento o inhibiciones.
Si el vendedor fallece antes de la escritura, el comprador debe presentarse en la sucesión, lo que encarece y puede demorar años la obtención del dominio. Asimismo, si el vendedor queda inhibido luego de firmar el boleto, la transferencia queda legalmente bloqueada.
Por qué el boleto es un “instrumento imperfecto”
En el derecho civil argentino, el boleto es considerado un contrato de compraventa, pero no constituye título suficiente para adquirir el dominio.
La escritura pública, una vez inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, es el único documento que otorga el derecho real de dominio y lo hace oponible frente a terceros. Hasta ese momento, el boleto es apenas un compromiso privado: para el Estado y para terceros, el dueño sigue siendo el vendedor.
Recaudos esenciales antes de firmar
Quienes decidan avanzar con un boleto deben extremar las precauciones:
- Solicitar informes registrales: pedir un Informe de Dominio para verificar la existencia de embargos y un Informe de Anotaciones Personales para confirmar que el vendedor no esté inhibido.
- Verificar la posesión: asegurarse de que el vendedor tenga efectivamente la posesión del inmueble y que no existan ocupantes.
- Certificar firmas ante escribano: otorgar fecha cierta al documento mediante certificación notarial.
Qué hacer ante una “doble venta”
Si se detecta que el vendedor vendió el mismo inmueble a otra persona:
- Interrumpir inmediatamente los pagos.
- Prioridad del poseedor: la ley suele otorgar preferencia a quien recibió la posesión de buena fe.
- Acción legal urgente: enviar carta documento intimando la escrituración e iniciar una medida cautelar de anotación de litis para advertir que la propiedad está en conflicto judicial.